Viager : usufruit ou droit d’usage et d’habitation, quelles différences ?
Dans une vente en viager occupé, le vendeur cède son logement mais en conserve la jouissance, en principe jusqu’à son décès.
Cette situation peut être organisée de deux manières principales : le vendeur peut se réserver l’usufruit du bien ou bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation (DUH).
La distinction est importante. Avec l’usufruit, le vendeur peut non seulement continuer à habiter le logement, mais également, en principe, le louer et en percevoir les revenus. Le droit d’usage et d’habitation est plus personnel : il permet au vendeur d’occuper le logement, mais ne peut être ni cédé ni loué.
On pourrait donc être tenté d’en conclure que l’usufruit, parce qu’il confère davantage de droits, constitue nécessairement la meilleure protection pour le vendeur et possède une valeur supérieure au DUH.
La réalité est plus complexe.
La répartition des charges et des travaux, les caractéristiques du logement, son potentiel locatif, les conditions de sa libération et les contraintes supportées par chacune des parties peuvent profondément modifier l’économie de l’opération.
En matière de viager, il faut donc moins s’attacher à l’étiquette « usufruit » ou « DUH » qu’au contenu exact des droits et obligations souhaitées par le vendeur.
1. Usufruit et DUH : deux droits différents
L’usufruit est défini par l’article 578 du Code civil comme le droit de jouir d’un bien dont une autre personne est propriétaire, à charge d’en conserver la substance.
Dans un viager avec réserve d’usufruit, l’acquéreur reçoit donc la nue-propriété du logement. Le vendeur en conserve l’usufruit.
Il peut continuer à y vivre mais dispose également d’une prérogative essentielle : il peut en principe donner le logement en location et percevoir les loyers.
Le droit d’usage et d’habitation est plus limité. Il permet au vendeur de continuer à occuper personnellement le logement dans les conditions prévues par l’acte de vente. L’article 634 du Code civil prévoit expressément que le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué.
Cette différence devient particulièrement importante lorsque le vendeur cesse d’occuper le logement.
Mais avant d’envisager cette situation, une autre question doit être examinée : qui supportera les dépenses relatives au bien pendant toute la durée du viager ?
2. Charges et travaux : une différence essentielle dans l’économie du viager
La répartition des charges est parfois présentée comme une question accessoire. Elle peut pourtant représenter des sommes considérables sur dix, quinze ou vingt ans et doit donc être intégrée à l’évaluation économique du droit conservé par le vendeur.
En matière d’usufruit, les articles 605 et 606 du Code civil constituent le point de départ.
L’usufruitier supporte les réparations d’entretien et les charges annuelles attachées à la jouissance du bien.
Seules les grosses réparations, définies de manière restrictive par l’article 606 — notamment celles concernant les gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières — demeurent en principe à la charge du propriétaire.
Cette définition peut être légèrement trompeuse car les dépenses susceptibles d’incomber à l’usufruitier sont beaucoup plus larges qu’on pourrait le penser en opposant simplement « entretien » et « gros travaux ». De fait, le vendeur supportera pendant de nombreuses années la quasi-totalité des dépenses liées à son logement.
Avec un droit d’usage et d’habitation, il faut être plus prudent.
Le Code civil prévoit lui-même que celui qui occupe la totalité d’une maison est, en principe, tenu des réparations d’entretien et contributions comme un usufruitier. Mais le droit d’usage et d’habitation est largement organisé par son titre constitutif et, en matière de viager, l’acte de vente doit définir très précisément la répartition retenue entre les parties.
Le plus souvent, une répartition se rapprochant de celle existant entre propriétaire et locataire est retenue : l’occupant supporte certaines dépenses liées à son occupation tandis que le propriétaire assume les autres charges et travaux.
Cette différence peut avoir un impact économique considérable.
Le contenu de la clause de charges participe donc directement à la valeur du droit réservé.
Le regard de PATRIMOINE ET VIAGER
Dans une copropriété, la question est encore plus délicate. Le règlement de copropriété, la nature du droit réservé et les stipulations de l’acte de vente peuvent conduire à distinguer la personne qui représente le lot auprès de la copropriété, celle à laquelle sont adressés les appels de fonds et celle qui doit finalement supporter la dépense dans les rapports entre vendeur et acquéreur. Une rédaction précise de l’acte est donc indispensable pour éviter des comptes permanents et des difficultés de remboursement entre les parties.
3. Plus de droits ne signifie pas nécessairement une valeur supérieure
On lit parfois qu’un usufruit aurait nécessairement une valeur supérieure à un DUH parce qu’il confère davantage de prérogatives au vendeur.
Le raisonnement est trop rapide.
Prenons deux viagers portant sur des logements identiques.
Dans le premier, le vendeur conserve un usufruit et supporte l’ensemble des réparations d’entretien et des dépenses mises à sa charge.
Dans le second, il conserve un DUH, mais l’acte limite essentiellement sa participation aux dépenses correspondant à son occupation et laisse à l’acquéreur une part sensiblement plus importante des charges et travaux.
Pendant quinze ans, la différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Pour l’acquéreur, la seconde opération peut donc être économiquement plus coûteuse que la première.
La valorisation du droit réservé doit tenir compte de cette réalité.
La valeur économique d’un usufruit ou d’un DUH ne peut donc pas être déterminée uniquement en fonction de l’étendue théorique du droit. Elle dépend également de la valeur locative du logement, de la durée statistique de la jouissance, des charges supportées par chacune des parties et des clauses particulières de l’acte.
Selon les modalités retenues, un DUH peut ainsi avoir une valeur économique supérieure à celle d’un usufruit.
4. Que se passe-t-il lorsque le vendeur quitte son logement ?
C’est souvent à ce moment que la différence entre les deux solutions devient la plus visible.
Avec une réserve d’usufruit, le départ du vendeur ne met pas fin à son droit.
Il peut quitter son logement pour rejoindre une résidence seniors, un EHPAD ou s’installer auprès de sa famille tout en conservant son usufruit. Celui-ci ne s’éteindra normalement qu’à son décès s’il est viager, sauf renonciation ou autre cause d’extinction.
Le vendeur peut alors laisser le logement vide ou décider de le louer.
Avec un DUH, la situation doit être soigneusement organisée par l’acte.
Le simple fait de ne plus occuper physiquement le logement ne doit pas être confondu avec une renonciation juridique au droit d’usage et d’habitation. L’acte de vente a donc tout intérêt à prévoir précisément les conditions permettant de caractériser une libération définitive et anticipée du logement, soit par une manifestation expresse de volonté, soit par un abandon de fait dont les circonstances et modalités auront été contractuellement définies.
Cette rédaction est d’autant plus importante que la libération anticipée permet à l’acquéreur de récupérer la jouissance d’un bien dont il n’espérait initialement disposer qu’au décès du vendeur.
Les actes doivent alors prévoir les conditions et modalités d’une majoration de la rente destinée à tenir compte de cette récupération anticipée de la jouissance.
5. Pouvoir louer : le principal avantage de l’usufruit… en théorie
La faculté de louer constitue incontestablement l’un des principaux avantages de l’usufruit.
Pour une personne âgée qui quitte son domicile, les loyers de son ancien logement peuvent contribuer au financement d’une résidence services, d’un EHPAD ou de nouvelles dépenses liées à la dépendance.
Mais cette faculté juridique ne constitue pas nécessairement une solution patrimoniale adaptée.
Il faut d’abord que le logement soit réellement louable.
Après dix ou quinze années supplémentaires d’occupation, des travaux peuvent être nécessaires : peintures, électricité, cuisine, salle de bains, équipements ou rénovation énergétique.
Est-il pertinent pour une personne très âgée d’investir une somme importante dans un logement dont elle a vendu la nue-propriété ? En aura-t-elle les moyens financiers ? Quel en sera le retour sur investissement ?
Il faut ensuite gérer la location : trouver un locataire, établir le bail, réaliser les états des lieux, suivre les travaux, gérer les éventuels incidents et déclarer les revenus fonciers.
Le recours à un administrateur de biens peut résoudre une partie de ces difficultés, mais représente un coût supplémentaire.
Enfin, le logement peut tout simplement rester vide.
Dans ce cas, l’usufruit continue d’exister et l’usufruitier conserve les dépenses qui lui incombent alors même qu’il n’occupe plus le logement et n’en retire aucun revenu.
La possibilité de louer constitue donc un avantage juridique certain de l’usufruit, mais son intérêt économique doit être apprécié concrètement. Et ce d’autant plus que, pour renoncer à un usufruit, un acte notarié sera nécessaire.
6. L’usufruit présente également des contraintes pour l’acquéreur
Le raisonnement doit aussi être mené du côté de l’acquéreur.
Avec un usufruit, celui-ci est nu-propriétaire et ne maîtrise pas complètement l’utilisation du logement.
Une première difficulté concerne son entretien. Si l’usufruitier n’effectue pas correctement les travaux qui lui incombent, le propriétaire peut voir son bien se dégrader et être contraint d’intervenir pour préserver ses droits.
Une seconde concerne sa mise en location.
L’usufruitier dispose en principe du pouvoir de louer le logement, dans les limites prévues par la loi. Mais les conditions de cette location intéressent directement le nu-propriétaire, qui récupérera un jour la pleine propriété.
Les actes doivent donc utilement organiser l’information du propriétaire et son intervention dans le processus de mise en location, afin notamment d’éviter une location consentie dans des conditions anormales ou de complaisance et de prévenir, autant que juridiquement possible, les difficultés futures de récupération du logement.
Enfin, contrairement à ce qui peut se produire avec un DUH assorti d’une clause de libération anticipée, le départ du vendeur ne permet pas à l’acquéreur de récupérer automatiquement la jouissance.
Si l’usufruitier quitte le logement puis le loue, l’acquéreur devra attendre l’extinction de l’usufruit pour retrouver la pleine propriété du bien, avec les éventuelles conséquences du bail consenti par l’usufruitier.
La souplesse que procure l’usufruit au vendeur constitue ainsi, symétriquement, une incertitude supplémentaire pour l’acquéreur.
7. Le choix dépend aussi du logement
La comparaison ne peut enfin être menée indépendamment des caractéristiques du bien.
Un appartement récent, situé dans une zone locative dynamique, nécessitant peu d’entretien et pouvant facilement être confié à un administrateur de biens peut se prêter à une réserve d’usufruit.
La situation sera peut-être différente pour une grande maison ancienne, avec jardin, piscine, toiture ou équipements importants à entretenir.
Si le vendeur quitte cette maison à 85 ans, la faculté théorique de la louer sera-t-elle réellement utile ? Quels travaux seront nécessaires ? Qui les financera ? Quel sera le rendement net après travaux, charges, gestion et fiscalité ?
Dans certains cas, un DUH correctement organisé, prévoyant sa libération anticipée et une adaptation de la rente, pourra se révéler beaucoup plus simple et mieux adapté aux objectifs du vendeur et aux intérêts de l’acquéreur.
8. Usufruit ou DUH : un choix patrimonial avant d’être un choix juridique
Il n’existe donc pas de réponse systématique.
L’usufruit confère davantage de droits au vendeur, notamment celui de louer le logement. Le DUH organise une occupation plus personnelle et peut permettre une récupération anticipée de la jouissance par l’acquéreur lorsque l’acte l’a correctement prévue.
Mais le choix doit aller beaucoup plus loin que cette distinction.
Il faut examiner le logement lui-même, son état, ses charges, son potentiel locatif, les travaux prévisibles, les ressources du vendeur, ses projets futurs et les obligations que l’acte fera supporter à chacune des parties.
Il faut également envisager dès la signature ce qui pourra se produire dix ou quinze ans plus tard : maintien à domicile, départ en résidence seniors, entrée en établissement médicalisé, logement devenu difficile à entretenir ou, au contraire, bien facilement louable procurant un revenu intéressant.
C’est seulement après cette analyse que l’on peut déterminer quel droit réserver et, surtout, comment le rédiger et le valoriser.
En conclusion
Dans une vente en viager occupé, choisir entre usufruit et droit d’usage et d’habitation ne consiste pas simplement à choisir entre un droit « plus large » et un droit « plus limité ».
L’usufruit offre davantage de liberté au vendeur, mais peut également lui laisser des charges importantes et impose davantage de contraintes à l’acquéreur. Le DUH est plus restrictif, mais peut offrir une organisation plus simple et plus prévisible, notamment en cas de libération anticipée.
Surtout, plus de droits ne signifie pas nécessairement une meilleure solution, ni même une valeur économique supérieure.
La véritable question est de savoir quels droits et quelles obligations sont adaptés au bien concerné, à la situation du vendeur et à ses projets futurs.
C’est pourquoi la rédaction des clauses relatives à la jouissance, aux charges, aux travaux, à la location et à la libération anticipée constitue une composante essentielle de l’équilibre d’une vente en viager.
Et c’est également pourquoi le viager gagne à être envisagé non comme un simple calcul de rente, mais comme une véritable stratégie patrimoniale à long terme.